VIAJE A SOFÍA

Acabo de regresar de Sofía, la capital búlgara, por lo que me he animado a compartir con vosotros mis experiencias y de paso, presentaros la ciudad y el estado del mercado inmobiliario local.
Lo primero que te llama la atención como profesional del sector cuando llegas a la ciudad es precisamente una imagen que se vislumbra justo antes de aterrizar y no es ni más ni menos que la panorámica de la ciudad desde el cielo. El paisaje urbano está plagado de edificios de hormigón creados durante la etapa soviética (paneláks). He aquí una de las principales razones por las que el mercado búlgaro es tan interesante para el inversor inmobiliario. Estos edificios, con más de 40 años de antigüedad en algunos casos, suponen un alto porcentaje del parqué de viviendas en este país. Debido al aumento de la calidad de vida, el búlgaro busca viviendas con las características propias de los edificios modernos. La mayoría de estos viejos edificios se encuentran en un estado tal que su renovación sería realmente costosa y en algunos casos, inviable. Además, el mercado de segunda mano de este tipo de viviendas es muy limitado, ya que los compradores son conscientes de que estas viviendas tarde o temprano deberán ser demolidas.

Imagen del centro de la ciudad (Plaza Nezavisimost)

Para llegar a la ciudad existen vuelos regulares directos desde Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Palma de Mallorca y Málaga con la compañía Bulgaria Air. Tenéis más información sobre los horarios y salidas semanales en el siguiente enlace . El vuelo es de unas 3 horas y media de duración. Por su cercanía, Bulgaria se ha convertido en uno de los destinos favoritos para el inversor español. En caso de que el vuelo esté completo para las fechas en las que queráis visitar Sofía, puedes volar con diferentes compañías haciendo escala en ciudades como Budapest o Roma.

La población de la ciudad no es excesivamente grande, actualmente ronda el millón doscientos mil habitantes. No obstante las perspectivas de crecimiento de la ciudad son muy positivas, llegando incluso a pronosticarse una subida del 100% de la población en los próximos años, debido principalmente al flujo migratorio de población joven de los pueblos y ciudades que llegan a Sofía en busca de un trabajo mejor remunerado. Es importante citar que Sofía cuenta con una tasa de desempleo muy baja, de alrededor del 2.5%.

Sofía esta dividida en diferentes distritos construidos alrededor del centro histórico. Como regla general, los distritos del norte son los menos apreciados. Una de las razones importantes por las que se produjo esta situación es la ubicación de una línea férrea que separa el centro de la ciudad y el norte. Esta situación impedía un transporte cómodo con los centros de trabajo. No obstante, poco a poco esta situación está variando y sectores como Lyulin-6 están reformándose con la construcción de nuevos edificios, transportes oficinas etc.

El centro histórico de la ciudad es el principal eje de transportes y en él se encuentran algunas de las zonas residenciales y de oficinas más caras. No obstante, como sucede en muchas ciudades modernas, el centro de Sofía está sometido al tráfico y la falta de espacios abiertos. Es por ello, por lo que las principales zonas residenciales nuevas se están desarrollando en las afueras, principalmente en la zona sur de la ciudad. Esta situación se está viendo favorecida por la construcción de nuevas infraestructuras como la ampliación del metro que conecta con el centro en unos minutos y la deslocalización de las zonas empresariales. Un claro ejemplo de esta tendencia es la reciente construcción del “Business Park”, el centro de negocios más amplio y moderno de la ciudad, situado en el distrito de Mladost (Sureste de la ciudad).

Imágenes del Sofia Business Park

En una ciudad con tantos contrastes, la horquilla de precios por m2 es muy extensa. Dentro del sector de viviendas de cierta calidad para clase media podríamos estar hablando de precios m2 desde los 900€ hasta aproximadamente los 2.500€ en las viviendas más exclusivas. Aquí quiero hacer una matización importante sobre los precios. Algunos de vosotros os preguntareis porque existen notables diferencias de precios en viviendas de características similares en ubicaciones parecidas. Una de las razones es la entrega de las viviendas con “acabado búlgaro”. En Bulgaria tradicionalmente los constructores han entregado la vivienda en estado diáfano, es decir, sin suelos, sin alicatados y sin pintar ya que existe la creencia de que el precio por hacerlo uno mismo es inferior. Además, es una buena forma de poner los acabados que más te interesen. No obstante, el promotor europeo poco a poco y sobretodo en viviendas dirigidas a la clase media-alta y alta, están imponiendo los estándares europeos de entrega de viviendas completamente acabadas, incluso ofreciendo paquetes opcionales de equipamiento para la totalidad de la vivienda.

En cuanto a la situación financiera, esto es, la posibilidad de compra con hipotecas, es realmente interesante y en clara mejoría desde los últimos años (tanto para compradores locales como extranjera). En la actualidad, diferentes bancos internacionales operan con todas las garantías en todo el territorio búlgaro. Entre ellos caben destacar entidades como la italiana Unicredit que recientemente adquirió uno de los bancos más importantes, el Bulbank. Otros bancos como el Raiffeisen Bank o el First Investment Bank, ofrecen hipotecas para extranjeros, con condiciones ligeramente inferiores a las del mercado local. Como ejemplo, el Unicredit Bulbank cuenta con un producto financiero específico para no residentes para financiar hasta el 65% del valor del inmueble con plazos de amortización de alrededor de 20 años máximo. Los residentes pueden acceder en este mismo banco a hipotecas del 100% sobre el valor de mercado de la vivienda y con plazos de amortización hasta 30 años. Los intereses dependen de diferentes condicionantes y de la propia entidad. Podríamos hablar de intereses alrededor del 7% como media aunque evidentemente esta cifra puede aumentar o disminuir en función de los plazos de amortización, cantidad solicitada, perfil del solicitante etc. De momento no existe la posibilidad de tramitar la hipoteca desde España aunque varios bancos estén avanzando en este sentido. No obstante, Concept Home puede tramitar dicha operación sin ningún problema.

En definitiva, pese a ser un mercado en crecimiento en los últimos años, Bulgaria y especialmente la ciudad de Sofía, supone un excelente mercado de inversión con recorrido, seguridad y facilidades de todo tipo. Actualmente tenemos a la venta dos proyectos en los distritos de Mladost y Vitosha que suponen una excelente oportunidad. Además, si tu interés es el de promover, también ofrecemos todo tipo de parcelas con todas las garantías y para todo tipo de inversión.

Imágenes de las obras de promociones comercializadas por Concept Home. City of fountains (arriba) Mount View (abajo)

Espero que esta pequeña introducción os haya servido de utilidad para comenzar a estudiar el mercado inmobiliario de Sofía. No obstante, como siempre, estoy a vuestra absoluta disponibilidad para solucionar cualquier duda que se os plantee.


Carlos Rivera